Previsão Orçamentária
A previsão orçamentária é uma relação de despesas para manter a manutenção e serviços necessários a conservação do empreendimento e comodidade dos condôminos.
Pelo fato de cada empreendimento ser único, não há como seguir “modelos”. O primeiro síndico, muitas vezes com o auxílio da administradora, precisará fazer uma análise e listar os custos e investimentos necessários.
Para auxiliar nessa análise, a seguir estão importantes pontos a serem considerados.
1. Faça uma inspeção minuciosa no empreendimento e liste todos equipamentos e sistemas que precisarão de manutenção preventiva;
Pode ser que nos primeiros meses não haja a necessidade de manutenção, no entanto, é necessário o condomínio se preparar financeiramente desde o seu nascimento.
2. Analise os contratos que precisarão ser firmados para a prestação de serviço ao condomínio;
3. Caso o condomínio opte por ter funcionários próprios, deve-se buscar o custo do quadro de funcionários;
4. Observe se a construtora entregará todas as áreas mobiliadas, caso contrário, será necessário listar e orçar aquilo que chamamos de “enxoval do condomínio”;
5. Importante considerar o investimento em assessoria jurídica e de engenharia. Esses são serviços essenciais que contribuem muito com o nascimento saudável do condomínio.
6. Para as despesas de consumo da área comum, poderá ser usado uma média com base no consumo de empreendimentos que possuem o mesmo perfil. A administradora poderá auxiliar nisso.
Com essas informações em mãos, é possível separar as despesas ORDINÁRIAS das despesas EXTRAORDINÁRIAS.
Feito isso, as despesas ordinárias irão compor a previsão orçamentária que ao ser rateada entre as unidades, irá se tornar a cota condominial para o exercício vigente.
DICAS DE OURO 
Leia a convenção para saber se o rateio é por fração ideal ou por unidade.
Lembre-se: O orçamento das despesas é uma PREVISÃO. Mensalmente faça o controle entre o previsto e o realizado, se houver déficits, não hesite em chamar uma assembleia para deliberar sobre o reajuste
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Fonte: @sindicosdecoragem
Assembleia de Instalação.
O que você precisa saber e ninguém te conta?
A instalação do condomínio é a cerimônia de entrega do terreno em condomínio horizontal ou apartamentos nos condomínios
verticais, estando na planta e/ou em construção. Por norma a incorporadora/construtora disponibiliza o primeiro Edital de Convocação. Normalmente o prazo é de no mínimo 5 dias de antecedência. Usualmente as incorporadoras utilizam um prazo maior entre 8 a 10 dias. Não há previsão em Lei definido o prazo para a primeira assembleia, ficando a cargo dos condôminos definir esta regra na Convenção do Condomínio.
O que é edital de Convocação?
É o instrumento legal que formaliza aos condôminos a realização da assembleia, cuja elaboração tem que ser cuidadosa, redigindo-se a ordem do dia (como são chamados os itens da pauta) com clareja e objetividade.
O Objetivo é levar para a assembleia o maior número de condôminos possível, será? Vamos esclarecer esta pergunta mais a frente.
E, pensando no edital, quais deveriam ser as ordens do dia?
1) Aprovação da Convenção e Regimento Interno;
2) Eleição do síndico, sub-síndico, conselho fiscal e consultivo;
3) Aprovação da previsão orçamentária;
4) Contratação da Administradora;
5) Contratação de um Engenheiro Civil.
ATENÇÃO: a partir de agora vamos esmiuçar cada item acima descrito, não deixe de ler.
O Objetivo é levar para a assembleia o maior número de condôminos possível, será? Vamos esclarecer esta pergunta mais a frente.
E, pensando no edital, quais deveriam ser as ordens do dia?
1) Aprovação da Convenção e Regimento Interno;
2) Eleição do síndico, sub-síndico, conselho fiscal e consultivo;
3) Aprovação da previsão orçamentária;
4) Contratação da Administradora;
5) Contratação de um Engenheiro Civil.
ATENÇÃO: a partir de agora vamos esmiuçar cada item acima descrito, não deixe de ler.
Aprovação da Convenção e Regimento Interno.
Dentro deste tema vamos entender a diferença entre convenção e regimento interno?
Convenção: em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras do condomínio e de administração, traz uma síntese do regimento interno. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida dos condôminos e moradores, definindo também como deve ser o trabalho do síndico.
Regimento Interno: reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e o relacionamento entre os moradores. Questões sobre uso das vagas de estacionamento, piscina, salão de festas, academia e horário de silêncio. O objetivo é buscar diminuir possíveis atritos e desentendimentos.
Agora que sabemos a diferença se faz necessário aprofundar um pouco mais, vamos lá?
A incorporadora/construtora, em tese, deveria apresentar aos condôminos os documentos acima descrito. Em posse dos documentos os condôminos poderiam tirar todas as dúvidas e propor alterações e/ou melhorias, afinal, é o condômino que vai morar com seus familiares e não os incorporadores. Pasmem, eu participei de uma assembleia onde os condôminos aprovaram a Convenção e o Regimento Interno sem terem acesso aos documentos, nem mesmo no dia da assembleia. Até hoje me pergunto: como isso pode acontecer? Vejamos, eu, condômino, vou seguir as regras que a incorporadora colocou, sendo eu, o maior interessado e, podendo eu, com as outras pessoas que irão residir, definir o que seria melhor para nós e eu abro mão disso? Parece confuso? Sim, é confuso.
Vamos resumir isso: a incorporadora que não quer problemas nem mesmo perder tempo, vem com a receita de bolo pronta e você, sem saber o que está comendo, com um leve sabor adocicado, engole. Quando o sabor adocicado desaparece fica o azedo para você resolver.
Na tabela da OAB SP 2022, para ser feita alteração na Convenção e Regimento interno, o valor a ser cobrado é de R$ 722,65 (setecentos e vinte e dois reais com sessenta e cinco centavos) POR UNIDADE.
Convenção: em resumo, a convenção condominial é o documento que reúne as principais regras do condomínio e de administração, traz uma síntese do regimento interno. É a convenção que determina como o condomínio deverá ser gerenciado, organizando a vida dos condôminos e moradores, definindo também como deve ser o trabalho do síndico.
Regimento Interno: reúne as normas mais básicas de convivência que afetam o dia a dia e o relacionamento entre os moradores. Questões sobre uso das vagas de estacionamento, piscina, salão de festas, academia e horário de silêncio. O objetivo é buscar diminuir possíveis atritos e desentendimentos.
Agora que sabemos a diferença se faz necessário aprofundar um pouco mais, vamos lá?
A incorporadora/construtora, em tese, deveria apresentar aos condôminos os documentos acima descrito. Em posse dos documentos os condôminos poderiam tirar todas as dúvidas e propor alterações e/ou melhorias, afinal, é o condômino que vai morar com seus familiares e não os incorporadores. Pasmem, eu participei de uma assembleia onde os condôminos aprovaram a Convenção e o Regimento Interno sem terem acesso aos documentos, nem mesmo no dia da assembleia. Até hoje me pergunto: como isso pode acontecer? Vejamos, eu, condômino, vou seguir as regras que a incorporadora colocou, sendo eu, o maior interessado e, podendo eu, com as outras pessoas que irão residir, definir o que seria melhor para nós e eu abro mão disso? Parece confuso? Sim, é confuso.
Vamos resumir isso: a incorporadora que não quer problemas nem mesmo perder tempo, vem com a receita de bolo pronta e você, sem saber o que está comendo, com um leve sabor adocicado, engole. Quando o sabor adocicado desaparece fica o azedo para você resolver.
Na tabela da OAB SP 2022, para ser feita alteração na Convenção e Regimento interno, o valor a ser cobrado é de R$ 722,65 (setecentos e vinte e dois reais com sessenta e cinco centavos) POR UNIDADE.
Eleição do síndico, sub-síndico, conselho fiscal e consultivo.
O cargo de síndico é eletivo, ou seja, necessariamente tem que haver um processo de votação, mas o que diz o Código Cível?
O Artigo 1.347 estabelece o seguinte: A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, no prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Normalmente o incorporador/construtora apresenta o pacote pronto, ou seja, apresenta o síndico e administradora, praticamente uma venda casada. Na assembleia de instalação é perguntado aos condôminos se há alguém interessado em ser síndico, apenas formalidade, na maioria esmagadora das vezes ninguém deseja ser síndico. Como ninguém se apresenta para o cargo, o incorporador indica uma possibilidade. Como no exemplo anterior, sobre a convenção, no mesmo condomínio, os condôminos foram conduzidos a não aceitarem síndico profissional e numa pretensa economia permitiram que a Administradora absorvesse os dois papeis.
Não é indicado ao condomínio que está sendo formado manter um síndico morador, após a assembleia existem várias medidas a serem tomadas tais como: registro da Ata de Reunião, providenciar CNPJ junto a Receita Federal, providenciar a Inscrição Municipal na Prefeitura, abrir conta bancária, assinar contratos de prestadores de serviço terceirizados ou contratação de funcionários orgânicos (do próprio condomínio). O síndico tem responsabilidades que a maioria desconhece, esta responsabilidade é muito abrangente e o síndico responde judicialmente nas diferentes áreas do direto, ou seja, na área Trabalhista, Tributária, Penal, Civil, Administrativa, Ambiental, complementada pela (LGPD) Lei Geral de Proteção de Dados.
O Artigo 1.347 estabelece o seguinte: A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, no prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Normalmente o incorporador/construtora apresenta o pacote pronto, ou seja, apresenta o síndico e administradora, praticamente uma venda casada. Na assembleia de instalação é perguntado aos condôminos se há alguém interessado em ser síndico, apenas formalidade, na maioria esmagadora das vezes ninguém deseja ser síndico. Como ninguém se apresenta para o cargo, o incorporador indica uma possibilidade. Como no exemplo anterior, sobre a convenção, no mesmo condomínio, os condôminos foram conduzidos a não aceitarem síndico profissional e numa pretensa economia permitiram que a Administradora absorvesse os dois papeis.
Não é indicado ao condomínio que está sendo formado manter um síndico morador, após a assembleia existem várias medidas a serem tomadas tais como: registro da Ata de Reunião, providenciar CNPJ junto a Receita Federal, providenciar a Inscrição Municipal na Prefeitura, abrir conta bancária, assinar contratos de prestadores de serviço terceirizados ou contratação de funcionários orgânicos (do próprio condomínio). O síndico tem responsabilidades que a maioria desconhece, esta responsabilidade é muito abrangente e o síndico responde judicialmente nas diferentes áreas do direto, ou seja, na área Trabalhista, Tributária, Penal, Civil, Administrativa, Ambiental, complementada pela (LGPD) Lei Geral de Proteção de Dados.
Previsão orçamentária.
Artigo 1.348, inciso VI do Código Civil: "Compete ao síndico: elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; "
A incorporadora muito antes da entrega do empreendimento faz parceria com Administradoras para que estas façam a previsão orçamentária. Isso não é de todo ruim. A administradora já tem seus "parceiros" assim como ela é "parceira"da incorporadora. Estas parcerias de forma geral colocam em destaque os interesses da própria incorporadora e administradora que em muitos casos também já indicam o síndico "parceiro". A pergunta que me faço é: onde entra o condômino nestas parcerias?
Voltando a previsão orçamentária, agora o condômino tem acesso aos serviços que serão prestados ao condomínio, os principais deles são: síndico, portaria 24h, zeladoria, seguro obrigatório, contrato de manutenção de elevadores (obrigatório por lei) administradora, despesas de conta de consumo (água, luz, internet, gás, etc.), manutenção de piscina, faxina, etc. A previsão orçamentária deve seguir a risca o que foi aprovado e, em eventual necessidade financeira nova assembleia deve discutir pela adequação dos serviços prestados com a taxa condominial. Quer saber mais? Dê uma olhada na homepage.
A incorporadora muito antes da entrega do empreendimento faz parceria com Administradoras para que estas façam a previsão orçamentária. Isso não é de todo ruim. A administradora já tem seus "parceiros" assim como ela é "parceira"da incorporadora. Estas parcerias de forma geral colocam em destaque os interesses da própria incorporadora e administradora que em muitos casos também já indicam o síndico "parceiro". A pergunta que me faço é: onde entra o condômino nestas parcerias?
Voltando a previsão orçamentária, agora o condômino tem acesso aos serviços que serão prestados ao condomínio, os principais deles são: síndico, portaria 24h, zeladoria, seguro obrigatório, contrato de manutenção de elevadores (obrigatório por lei) administradora, despesas de conta de consumo (água, luz, internet, gás, etc.), manutenção de piscina, faxina, etc. A previsão orçamentária deve seguir a risca o que foi aprovado e, em eventual necessidade financeira nova assembleia deve discutir pela adequação dos serviços prestados com a taxa condominial. Quer saber mais? Dê uma olhada na homepage.
Contratação da Administradora.
Não existe uma lei que estabelece o serviço das administradoras de condomínio. Contudo, a administradora tem sua importância no mercado condominial. A administradora é o braço administrativo do síndico, é ela que dá apoio necessário em funções técnicas, operacionais, tributárias e administrativas. A administradora também é a fiscalizadora do síndico e, cabe a ela, denunciar o síndico ao conselho e aos demais moradores para destituição do síndico se for o caso. O contrato com a administradora deve ser assinado pelo síndico do condomínio e aprovado em assembleia.
O artigo 653 do Código Civil diz: opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. No condomínio o síndico atribui a administradora funções através de contrato, sendo elas: elaboração de boletos, cobrança de passivos, registro de funcionários, balancete mensal, etc.
Importante: fuja da administradora que dê consultoria jurídica. A consultoria jurídica é exclusividade da advocacia e envolve diretamente a usurpação da atividade.
O artigo 653 do Código Civil diz: opera-se o mandato quando alguém recebe de outrem poderes para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. A procuração é o instrumento do mandato. No condomínio o síndico atribui a administradora funções através de contrato, sendo elas: elaboração de boletos, cobrança de passivos, registro de funcionários, balancete mensal, etc.
Importante: fuja da administradora que dê consultoria jurídica. A consultoria jurídica é exclusividade da advocacia e envolve diretamente a usurpação da atividade.
Contratação de Engenheiro Civil.
Ao receber o empreendimento, o condômino deve contratar Engenheiro Civil e, em posse do Memorial Descritivo, analisar o que você está recebendo da construtora. Após assinado o recebimento do imóvel, erros construtivos podem aparecer ao longo dos anos. Com análise técnica a possibilidade de problemas no futuro diminuem e consequentemente diminuem processos judiciais. Nesta mesma linha, o condomínio deve, com aval dos condôminos, contratar Engenheiro Civil independente, sem vínculo com a incorporadora, para que, com o síndico, receba o empreendimento e analise toda a área comum, como salão de festas, estacionamentos, playground, quadras poliesportivas, piscinas, elevadores, sistema de combate a incêndio, para-raios, instalações elétricas, luz piloto, hidráulica, gás e muito mais.
O engenheiro contratado deve expedir laudo comprovando que todas as áreas estão em acordo com o Memorial Descritivo e, em caso de inconsistências, o síndico deve ser alertado e este deve tomar as providências junto a incorporadora.
O engenheiro contratado deve expedir laudo comprovando que todas as áreas estão em acordo com o Memorial Descritivo e, em caso de inconsistências, o síndico deve ser alertado e este deve tomar as providências junto a incorporadora.
